小資一族買房投資術












【文/住展房屋網
編輯室】在房價飆漲的時代,台灣房地產價格看回不回,年輕人要買房相當困難,但小資一族一定要靠買房子強迫自己儲蓄,透過買房子存錢,慢慢累積財富,不要
怕貸款,買房等於是在存超高利的定存,等到未來累積到一定財富,再慢慢地將房子「從小換到大,從遠換到近」。

現在上班族實質薪資偏低,不僅購買力大不如前,定存更是永遠趕不上通膨速度。小資一族想買房自住,自備款通常要占總價的三成,其餘七成用貸款,但都會地區
房價成長快速,小資族等到存夠三成自備款,房價不知道漲到哪裡了,所以即使只有一、二成的自備款也可以買房,而且愈早買愈好。




小資一族買房投資術
買房強迫自己儲蓄

買房子不但可以強迫自己儲蓄,減少花費,長遠來說,房價幾乎都會上漲,報酬多比投資股票更穩健,只要詳加計算後,每個月的薪水可以償還貸款的本金和利息,並有足夠的錢支應生活開銷,就可以下手購屋。

很多人擔憂,現在房價這麼高,這時候買房會不會買到高點?但買房如同買股票,很難買在最低點,買房子最重要的是,認清自己的條件,不要太過勉強,也不要太完美主義,買房適當給自己房貸壓力,也是在存超高利的定存,把繳房貸當作激勵自己賺錢的最大動力。

買房等於是在存超高利的定存,因為目前銀行的定存利率低,台幣過去三年平均一年期的存款利率僅百分之一點三六,而年物價漲幅約為百分之二,也就是說,民眾
辛苦存錢利息所得,將被物價上漲吃光;但主要都會區的房價指數過去一年皆呈現翻揚,漲幅在百分之八至百分之二十一之間,桃園地區房價更是飆漲,三十坪大的
房子在一年內就漲了將近一百萬元,試問,有那一種定存可以有這麼高的利息?所以買房支付房貸,等同在存超高利的定存。




小資一族買房投資術人的一生從結婚、生子到退休,依不同階段生活狀態都會有三至四次的換房需求。
七種人買不到房子

小資族總覺得現在房子貴、買不起房子,即使不吃不喝十幾年,也無法在台北市安身立命,因此一直在等待房市低點切入的機會。但是,一旦房價崩跌,你真的敢買房嗎?

香港媒體曾經報導一篇文章「七種人群不容易買到房子」,這七種人包括永遠覺得房價還會跌的人,天天就在盼望奇績會發生;永遠總是慢人一拍的人,猶猶豫豫,
總是等機會過去了再懊悔;永遠總是看而不買的人,老是覺得買不下手,即使房價下跌也不敢買;永遠都在等待房價跌到谷底的人,可是又有誰能知道谷底在哪呢?
總想買套十全十美的房子的人,但實際上沒有十全十美的房子。這篇文章的結論是,這些人當然會錯失買房的時機。

擁有自己的房子,是許多民眾的夢想,對收入不多、積蓄也不多的小資族來說,實現夢想的難度雖然會高了一點,但千萬不要做香港媒體所報導的那七種人。

回到現實面,小資族想買適合自己的房子,還是要靠完整的理財規畫,可以採行「333資產配置法」,將每月薪水分成三等份,分別用來支付生活開銷、繳納房貸及理財,尤其是房貸金額絕對不要超過薪水的三分之一。




小資一族買房投資術
房價已經回不去了

小資族有能力的話,當然要買一棟房子,因為房價會隨都市的土地愈來愈稀有、經濟發展,而不斷上漲,房子永遠沒有所謂的高點和低點,此時的高點將會是以後的
低點,雖然買房會有房貸的壓力,但會因此產生歸屬感,也讓自己有責任心,所以只要生活過得下去,最好買一棟房,給自己一點壓力,反正買就對了,如果一直在
等等等,絕對不是最好的辦法。給小資族一個建議,「就算買下去被套牢,最差也能自住,不會有損失。」

小資族買房不要妄想一次到位,人的一生從結婚、生子到退休,依不同階段生活狀態都會有三至四次的換房需求,通常是由小換大,由遠換到近,在資金部位尚未充足之前,其實可以從周邊的第二、三線區段來找房子,等待未來累積足夠的經濟基礎,再到市中心的地點尋覓房屋。

許多人想買房猶豫不決是因為頭期款不夠,大家都想存多一點錢再買,但是現在什麼都在漲,辛辛苦苦存的錢永遠追不上物價跟房價,這時候,想買房子的人可以利用政府辦理的優惠房貸方案進行購屋,就不需擔心頭款不夠或房貸造成生活負擔的壓力。

利用政府優惠房貸

目前銀行對於房貸申貸採取緊縮態度,政府為了協助無自有住宅的家庭買房、減輕居住負擔,提供優惠房貸方案,像「青年安心成家購屋優惠貸款」、「青年安心成家方案」等政策性的優惠房貸,由臺灣銀行等公股銀行承辦。

這幾年政府先後提供三種民眾購屋補貼方案,一是財政部主辦的青年安心成家購屋優惠貸款,額度為五百萬元,以二十至四十五歲、無自用住宅的民眾為對象,貸款利率為百分之一點六四到百分之一點九四。

另一是內政部的青年安心成家方案,年齡限制跟財政部的方案一樣,也是二十至四十五歲,分成首購或換屋兩部份,額度共二百萬元,前兩年利息全由政府補貼,也就是零利率,可惜的是,這項方案因預算因素從今年起停辦。

內政部的零利率青年安心成家房貸雖停辦,但符合條件者還可以搭配最高二百二十萬額度、現行利率百分之一點四一七的內政部「購置修繕住宅貸款」。

財政部主辦的「青年安心成家專案」,目前平均貸款金額約三百五十萬至三百七十萬元,五百萬元的貸款上限對多數貸款人都夠用,目前「青安房貸」幾乎集中在房價較低的桃園、台中、台南和高雄等中南部地區;雙北市比重很低,特別是房價高的台北市,僅占百分之五左右。




小資一族買房投資術財政部主辦的青年安心成家購屋優惠貸款,額度為五百萬元。
還款期限可以拉長

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」,最高可貸到五百萬額度,若再搭配內政部的「購置修繕住宅貸款」,合計最多可貸到七百二十萬。小資族首次購屋若是符合申辦資格,就可以省下不少申辦房貸時間及壓力。

政府推出的這幾波貸款政策,不但還款期限可以拉長,利率也比一般房貸來得低,月付金有時甚至還跟在外租屋的租金差不了多少,非常受到歡迎。只要政府持續推出優惠房貸政策,對於雙北市以外的低房價區,如中南部或桃園等,勢必能帶動基本盤,維持一定的剛性需求。

想要申貸「政策性優惠房貸」的小資族,可以先選擇自己平常有存款往來的行庫進行辦理,善用已經累積一段時間的信用往來,將更有利於房貸申請及日後還款的信用累積。

若是資格不符,首購小資不妨翻看本刊每期在KNOW-HOW單元內刊載的『政府優惠方案與房貸利率一覽表』參考一下各家銀行推出的房貸利率及承作額度,尤其外資銀行有時會推出比一般本土銀行更低的房貸利率來爭取承作房貸,這也是可以列作考量的選擇。

妥善規劃資金運用

購屋後還要支付裝潢費、添購新家具等,對於資金較不寬裕的小資族,房貸寬限期的利率優惠,可以在購屋初期舒緩房貸的壓力,但房貸寬限期雖然允許只償還利
息、不還本金,但是寬限期過後,就可能會因為須償還的本金暴增而添加還款的困難,所以一定要妥善規劃資金的運用,才能善用寬限期,有效減輕房貸壓力。

小資族的購買力有限,人生的第一棟房應該是「先求有、再求好」,先從郊區外圍買起,購買小坪數、低總價、自備款門檻較低的產品。若你持有二、三百萬元自備
款,以三成自備款、房貸利率百分之二、貸款期限二十年、每月還款金額三萬元以下的情況反推,最高可購的總價約落在九百萬元至一千萬元內。

買屋之前一定要做足功課,先以兩到三房的產品為優先考量,房貸支出不要超過總收入的三分之一,無論是自住或是投資房地產,生活機能一定好,交通便利,戶數
別太多,社區住戶在一百戶以內尤佳,坪數約二十坪至三十坪,出脫容易、也較有機會獲利;若是新婚的小家庭自住,最好選擇鄰近學區的房子,方便未來小孩就
學,另外,環境安靜也是考量一大重點。




小資一族買房投資術買房可挑選有捷運的區域,跟著交通走總沒錯。
先求保值再求升值

買房該買在哪裡?跟著交通走總沒錯,挑選有捷運的區域,除了交通便利,方便上下班,還有省下買車、養車錢的好處。至於該選在市中心或較偏遠一點的新興捷運區,就看個人口袋深淺,來決定買的區域。

買房不要一直想著要買以後會增值的房子,因為所有會增值的房子,現在都很貴,最好「先求保值,再求升值」,以需求導向來買屋,然後再考慮這間房子未來是否能賺錢,這才是買屋應建立的正確觀念。而且買房時必須量力而為,評估自身的購屋能力,再選擇適合的地點置產。

小資族買房前,做好能力可及的財務準備,就趕緊買屋,因為房價不會等你賺到錢再漲,也不用冀望房價跌下來再買,因為精華地段的房價根本不容易跌,如果會跌,也跌不多,要等房價明顯下修其實相當的難,切記,不要因為抱怨房價高,而放棄自己的未來。

本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》380期專題報導,同期內容除本文外,並有「建設產業雙車頭
風城房市衝衝衝」、「都更必成的四大關鍵」、「買房子除了價格之外
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