實價登錄八月上路 資料可參考度仍待檢驗











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住展房屋網 (2012-06-29)
住展房屋網提供




一度炒得沸沸揚揚的實價登錄新制,稍早政院終於核定,確定八月正式上路,預計兩個月後就可查詢交易資料。理論上,台灣房市資訊透明化因此踏出第一步,儘管
這比預定時程仍晚了一個月(去年底三讀通過時,原訂是七月上路)。而接下來重點就在,第一、(由地政士代銷及房仲業)登錄的價格資訊,可參考度有多高?及
第二、下一步是不是(不動產)實價課稅?



不過,住展企研室還是要先持平地討論一下,實價登錄是否如某些業者所稱,會對房市造成影響?看看去年此時開徵奢侈稅前,當時業者不也是一片哀鴻?但現在一
年過去,實際情況如何?市場交易量的確縮減,但那只是證明先前的交易中,短線操作比例太高,本來就不值得鼓勵;況且中間還有歐債危機爆發,也造成資本市場
大幅波動,進而影響房市交易。



更重要的是,房價根本沒有受到影響,當然也沒有如部分業者所稱,出現出走或倒店潮,一些大型房仲業甚至還繼續擴大展店、徵才。同樣道理,實價登錄影響應該有限,而箇中關鍵更在於,新制上路後構成的價格資料庫,可參考性或真實程度有多少?



如果資料庫內容貼近實際交易價格,則確實如部分新聞分析所指,幾乎無登錄緩衝期的新成屋市場,價格會失去操弄空間;不過佔交易大宗的中古屋,受影響程度可能稍低,主要是登錄資訊未來露出採去識別化,但中古屋物件是分散的,而由於短期內資料不足,因此可參考度可能大打折扣。



再者,預售屋尚無產權,因此價格登錄有空窗期,這也會產生漏洞;遑論建商自售建案,更是新制漏網之魚,內政部雖允諾盡速增修檢討,但這仍將產生操作空間,為新制資料庫的可參考度埋下變數。而最後也還是要看,業者是不是會誠實登錄?還是像部分業者擔憂的,會出現假合約現象?



另一大重點,或者(業者)憂慮,當然是這些資料,是否成為未來實價課(不動產相關)稅的依據?即便官方至今不願鬆口,從稅制簡化及符合量能課稅公平性等角
度,無論實價登錄資料真實性如何,此方向都勢在必行。問題在於,須累積足夠資料並有相關法源依據,因此部分學者認為,要五年以上才可能做到。



即便資料足夠,也還有稅基認定問題;因為台灣不動產稅制為房地分離課徵,就算已有實價資料,再行切割為房地稅基,仍須專業(估價)介入、工程浩大。因此目前主流的聲音是,先以土增稅基(公告現值)貼近市價來做短期緩衝。



有關公告現值檢討(貼近市價),這幾年財稅單位早就推動,但事實上卻看不出什麼效果,因為癥結仍在。試想,實價分割為房地稅基仍有難度,那又有什麼基礎,可使公告現值真的貼近市價?最大問題-房地分離課稅不面對,則再多現行稅基之檢討也是枉然。



其實趁這個時候,宣示推動改成房地合一課稅,不但達成實價課稅目標的難度大減,也能符合部分業者建議的簡化(不動產)稅制,技術面上也更容易做到一般自用住宅不加稅(甚至可減稅)。



當然,以上是中長期目標,畢竟稅制修改牽涉層面甚廣。短期改善之道,則可參考奢侈稅;因為奢侈稅號稱按實價課稅,代表財稅單位稽徵短期交易實價,並無太多
困難,因此,短期不動產稅改不該是檢討公告現值,使其貼近市價,而是短期交易(如一定年限內買賣及贈與繼承)逕採實價課資本利得稅及移轉(遺贈)稅。


新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw
參考網址:http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120629/11/3ztd.html

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永慶不動產高鐵文興加盟店優質團隊專業經理人【徐志瑋】

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