永慶不動產高鐵文興加盟店優質團隊專業經理人【徐志瑋】

一度炒得沸沸揚揚的實價登錄新制，稍早政院終於核定，確定八月正式上路，預計兩個月後就可查詢交易資料。理論上，台灣房市資訊透明化因此踏出第一步，儘管
這比預定時程仍晚了一個月(去年底三讀通過時，原訂是七月上路)。而接下來重點就在，第一、(由地政士代銷及房仲業)登錄的價格資訊，可參考度有多高？及
第二、下一步是不是(不動產)實價課稅？



不過，住展企研室還是要先持平地討論一下，實價登錄是否如某些業者所稱，會對房市造成影響？看看去年此時開徵奢侈稅前，當時業者不也是一片哀鴻？但現在一
年過去，實際情況如何？市場交易量的確縮減，但那只是證明先前的交易中，短線操作比例太高，本來就不值得鼓勵；況且中間還有歐債危機爆發，也造成資本市場
大幅波動，進而影響房市交易。



更重要的是，房價根本沒有受到影響，當然也沒有如部分業者所稱，出現出走或倒店潮，一些大型房仲業甚至還繼續擴大展店、徵才。同樣道理，實價登錄影響應該有限，而箇中關鍵更在於，新制上路後構成的價格資料庫，可參考性或真實程度有多少？



如果資料庫內容貼近實際交易價格，則確實如部分新聞分析所指，幾乎無登錄緩衝期的新成屋市場，價格會失去操弄空間；不過佔交易大宗的中古屋，受影響程度可能稍低，主要是登錄資訊未來露出採去識別化，但中古屋物件是分散的，而由於短期內資料不足，因此可參考度可能大打折扣。



再者，預售屋尚無產權，因此價格登錄有空窗期，這也會產生漏洞；遑論建商自售建案，更是新制漏網之魚，內政部雖允諾盡速增修檢討，但這仍將產生操作空間，為新制資料庫的可參考度埋下變數。而最後也還是要看，業者是不是會誠實登錄？還是像部分業者擔憂的，會出現假合約現象？



另一大重點，或者(業者)憂慮，當然是這些資料，是否成為未來實價課(不動產相關)稅的依據？即便官方至今不願鬆口，從稅制簡化及符合量能課稅公平性等角
度，無論實價登錄資料真實性如何，此方向都勢在必行。問題在於，須累積足夠資料並有相關法源依據，因此部分學者認為，要五年以上才可能做到。



即便資料足夠，也還有稅基認定問題；因為台灣不動產稅制為房地分離課徵，就算已有實價資料，再行切割為房地稅基，仍須專業(估價)介入、工程浩大。因此目前主流的聲音是，先以土增稅基(公告現值)貼近市價來做短期緩衝。



有關公告現值檢討(貼近市價)，這幾年財稅單位早就推動，但事實上卻看不出什麼效果，因為癥結仍在。試想，實價分割為房地稅基仍有難度，那又有什麼基礎，可使公告現值真的貼近市價？最大問題－房地分離課稅不面對，則再多現行稅基之檢討也是枉然。



其實趁這個時候，宣示推動改成房地合一課稅，不但達成實價課稅目標的難度大減，也能符合部分業者建議的簡化(不動產)稅制，技術面上也更容易做到一般自用住宅不加稅(甚至可減稅)。



當然，以上是中長期目標，畢竟稅制修改牽涉層面甚廣。短期改善之道，則可參考奢侈稅；因為奢侈稅號稱按實價課稅，代表財稅單位稽徵短期交易實價，並無太多
困難，因此，短期不動產稅改不該是檢討公告現值，使其貼近市價，而是短期交易(如一定年限內買賣及贈與繼承)逕採實價課資本利得稅及移轉(遺贈)稅。


新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
參考網址:http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120629/11/3ztd.html